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吕某某、叶某某诉刘某某、刘某生房屋租赁合同纠纷案

作者:王玮  发布时间:2016-10-24 11:12:36


    问题提示:房屋租赁中关于室内设施的转让费的约定是否可以视为依附于房屋租赁合同成立条件下的买卖合同;法院为查明案件事实依职权调查的材料未经过庭审质证即采用是否违反法定程序。

    要点提示:合同双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示,双方都应当严格履行合同约定的权利、义务。设施转让费应当视为依附于房屋租赁合同下的买卖合同,既房屋租赁合同是否成立是该买卖合同所依附的条件,当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。附解除条件的合同,自条件成就时失效。当房屋租赁合同解除后,买卖合同所依附的条件亦不成就,故对于返还设施转让费的请求应当支持。

    案例索引:

    一审:安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院(2013)龙民一初字第00818号民事判决书(2013年11月13日)

    二审:安徽省蚌埠市中级人民法院(2014)蚌民一终字第00362号民事判决书(2014年8月7日)

    案情:

    原告(反诉被告):吕某某。

    原告(反诉被告):叶某某。

    被告(反诉原告):刘某某。

    被告(反诉原告):刘某生。

    安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院审理查明:2013年3月26日原告付给被告刘某生80000元福龙旅社转让费,2013年4月1日两原告与被告刘某生签订《房屋租赁协议》,约定被告刘某生将坐落于蚌埠市两站间7号楼2层PT楼(福龙旅社)租赁给两原告,租期自2013年4月1日起至2020年4月1日止共7年,租金3600元/月,并约定签订协议后原告要交付给被告刘某生20000元押金及违约责任和处理方式。合同签订后,被告刘某生依约交付房屋,但未收到押金,只收取原告2013年4月、5月、6月三个月的承包费10800元。2013年7月22日,原告租赁的房屋因封闭消防安全通道被蚌埠市龙子湖区公安消防大队以蚌龙公消限字(2013)第0794号《责令限期改正通知书》要求停止经营、限期改正并于当天查封。原告在租赁期间未对所租房屋进行过装修改造。

    另经龙子湖区法院依职权调查查明,该房屋被消防大队查封后,被告刘某生曾亲自去消防队申请启封,该房屋已被刘某生取回。

    两原告诉称:2013年4月1日原告吕某某、叶某某与被告刘某生签订《房屋租赁协议》一份,约定被告刘某生将坐落于蚌埠市两站间7号楼2层PT楼(福龙旅社)租赁给两原告,租期自2013年4月1日起至2020年4月1日止共7年,租金3600元/月,并约定了违约责任和处理方式。合同签订后,原告交给被告刘某生押金20000元,转让费80000元,被告刘某生依约交付房屋,并收取原告三个月房租10800元。2013年7月22日,原告租赁的房屋因封闭消防安全通道被蚌埠市龙子湖区公安消防大队以蚌龙公消限字(2013)第0794号《责令限期改正通知书》要求停止经营限期改正,因此被告刘某生提供的场所不能依合同约定继续经营,且被告刘某生提供的房屋相关权属证件是刘某某而非刘某生,被告刘某生属于无权处分,因此被告刘某生构成违约,故请求法院依法判令解除房屋租赁合同,由被告承担违约责任,双倍返还押金40000元,赔偿损失62949.63元,退还转让费80000元并承担诉讼费。

    两被告辩称:2013年4月1日被告刘某生与原告签订房屋租赁协议,约定了租赁期限、房租缴纳方法和违约责任,被告刘某生在签订协议后依约交付房屋,房屋交付时符合双方约定的使用条件,在租赁期间房屋被消防队查封的责任应由原告自己承担。被告刘某生收取了原告3个月房租10800元和80000元的转让费,并没有收取20000元押金,请求原告双倍返还押金的请求不成立。房屋相关权属凭证虽办在刘某某名下,但诉争财产系家族经营,刘某生与刘某某是父子关系因此系有权处分。被告刘某生不存在违约行为,不应当承担违约责任,因此原告要求解除合同、退还转让费的请求不成立。综上,请求法院依法驳回原告的诉请。

    反诉原告诉称:2013年4月1日,反诉原告与反诉被告签订房屋租赁协议,约定了房屋租期、房租金额和交纳方式以及违约责任,且还约定反诉被告需向反诉原告支付押金20000元。协议签订后,反诉被告不仅没按合同约定交纳押金和租金,反而以不能实现合同目的为由要求解除合同无法律依据,请求法院判令反诉被告继续履行合同,交纳押金20000元并支付拖欠租金14400元(含滞纳金)并由反诉被告支付反诉费用。

    反诉被告辩称:所租旅社已被消防大队查封无法继续经营且反诉原告通过公安消防大队强行取回房屋钥匙,我方对该房屋已没有支配权,反诉原告要求继续履行合同、交付押金、支付租金和滞纳金的主张不成立,请求法院判令驳回反诉原告的诉讼请求,反诉费用由反诉原告承担。

    审判:安徽省蚌埠市龙子湖区法院认为:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案中,原、被告于2013年4月1日签订了《房屋租赁协议》系双方自愿签订,且双方均已实际履行,应受到法律保护,对双方具有法律约束力。

    关于合同解除问题,租赁房屋被司法机关或行政机关依法查封,承租人请求解除合同的,人民法院应当支持。原、被告双方虽约定了房屋租赁合同履行期间,但因所租房屋消防设施不符合经营条件,已被龙子湖区消防大队依法查封,且房屋已被被告实际取回,合同继续履行的条件、目的均不能实现,应依法予以解除。

    关于转让费的问题,承租人交纳转让费,表面上为单独的买卖合同,实质上为附条件的买卖合同,原告以房屋租赁合同成立为条件而使用房屋内的物品设施,房屋租赁合同解除,该买卖合同所依附条件不成立,因此该买卖合同也应予以解除。合同解除,承租人在租赁期间已实际使用旅社设施并造成了一定的折旧,对合同已经履行的部分,根据合同履行情况和合同性质,结合公平原则,法院酌情参考双方当事人的协议内容及承租人实际使用时间,判令承租人支付实际使用期间(2013年4月至7月)对旅社设施的使用折旧费3809.5元(80000元÷7年÷12月×4月),该费用应当从转让费中予以扣除。

    关于押金的问题,因双方当事人未在合同中约定定金条款,合同中约定的押金只能视为违约金。合同因行政机关依法查封解除,双方均无过错不存在违约责任且原告并未交纳押金,对原告提出双倍返还押金本院不予支持。因合同已解除,反诉原告要求反诉被告继续交付押金的诉求也不予支持。

    关于赔偿损失的问题,租赁房屋因行政机关查封而导致合同无法继续履行时,合同双方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。原告提出赔偿损失62949.63元是依据道路交通损害赔偿标准从旅店查封至合同解除期间计算得出,此要求无法律依据,不予支持。

    关于拖欠的租金问题,房屋租赁合同签订系双方真实意思表示,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,承租人应当依约向出租人支付租金。租赁房屋因行政机关查封而导致合同无法继续履行时,双方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失要求赔偿。双方协议约定每月租金3600元,合同履行后被告依约支付了2013年4、5、6三个月的租金,其后并未支付租金。对于合同履行期间的房租,原告应依约支付,对于合同无法继续履行后的租金本院不予支持。因此原告需继续支付被告租金2640元(3600元÷30天×22天)。

    综上,被告应当返还原告转让费76190.5元,原告应当支付被告房屋租金2640元,折抵后被告应返还原告73550.5元。

    故此,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十五条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》第二条规定,判决如下:

    一、解除原告吕某某、叶某某与被告刘某生于2013年4月1日签订的房屋租赁协议;

    二、在本判决生效之日起十日内,被告刘某生、刘某某返还原告吕某某、叶某某73550.5元;

    三、驳回原告吕某某、叶某某其他诉讼请求;

    四、驳回反诉原告刘某生、刘某某其他诉讼请求;

    一审判决后,刘某生、刘某某不服,上诉到蚌埠市中级人民法院。

    刘某生、刘某某上诉称:一审判决认定事实错误,对案件主要事实认定证据不足;一审法院认定被上诉人未对涉案房屋进行装修改造,证据不足,认定事实错误,认定上诉人向消防大队申请启封,涉案房屋被上诉人取回也无证据支持;二、一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定,适用法律错误,三、一审法院依职权调取的证据未经质证,程序违法。故请求二审法院撤销一审判决,改判支持上诉人一审的反诉请求或将本案发回重审。

    安徽省蚌埠市中级人民法院审理认为:吕某某、叶某某与刘某生签订的《房屋租赁协议》,系双方自愿签订,合法有效,双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。作为交付房屋的一方,刘某生应将符合合同目的的房屋交付给吕某某、叶某某。刘某生将房屋交付给吕某某、叶某某后,房屋被蚌埠市龙子湖区公安消防大队查封,涉案房屋不符合经营条件,吕某某、叶某某租赁房屋的目的已经不能实现,故一审法院判决解除合同,符合法律规定。被上诉人缴纳的8万元转让费是用来购买旅社设施的,系依附于房屋租赁合同的买卖合同,因租赁合同的解除,买卖合同依附条件不成立,买卖合同也应予以一并解除,故8万元转让费应予返还。结合被上诉人对涉案房屋的使用情况,扣除被上诉人拖欠的租金及对旅社设施使用的折旧费,一审法院判决上诉人返还被上诉人73550.5元于法有据。关于被上诉人吕某某、叶某某在租赁期间是否对房屋进行过装修的问题,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,当事人对自己提出的主张有责任提出证据。上诉人主张涉案房屋是吕某某、叶某某装修后导致房屋不符合消防标准,进而导致被消防大队查封,应对其主张提供证据予以证明。因上诉人未提供证据证明,且被上诉人不予认可,故上诉人该理由不成,本院不予采纳。一审法院为了了解案件事实,依职权向蚌埠市龙子湖区公安消防大队进行询问,不属于违法法定程序的情形,故一审判决符合法定程序,上诉人的该上诉理由亦不能成立,不予采纳。综上原判决事实清楚、适用法律正确、符合法定程序。

    据此,二审法院判决:驳回上诉,维持原判。

    评析:

    一、房屋租赁中的物品买卖合同性质。

    《中华人民共和国合同法》第四十五条规定:当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。附解除条件的合同,自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件已成就;不正当地促成条件成就的,视为条件不成就。

    在附条件合同中,条件具有限制合同效力的作用。合同中所附的条件,必须是将来发生的事实是不确定的事实,是由当事人议定的而不是法定的条件,条件必须合法并不得与合同的主要内容相矛盾。所附条件是当事人用来限制合同法律效力的附属意思表示。它同当事人约定的所谓供货条件、付款条件是不同的,后者是合同自身内容的一部分,而附条件合同的所附条件只是合同的附属内容。所以,附条件的合同效力可分为条件成就前的效力和条件成就后的效力。条件未出现前的效力对于附生效条件的合同表现为当事人不得自行撤销、变更合同的拘束力和可基于条件出现时对该合同生效的期待权;且合同中附条件的主要作用在于,可以把当事人的动机反映到合同中,使其具有法律意义。

    本案中,吕某某、叶某某与刘某生、刘某某签订了《房屋租赁协议》,随后又签订了房屋内经营设施的《买卖合同》。表面看来此两份合同为独立的《房屋租赁合同》和《买卖合同》,合同签订均为双方真实意思表示,应自合同签订时成立且生效。但双方签订的《买卖合同》是购买租赁房屋内经营旅社所需的室内设施、设备,是具有强烈的指向性和目的性的,此时该《买卖合同》签订的动机表露无疑,即为了经营租赁的旅社经营所需要而签,如经营旅社所需的房屋不存在或不能经营,该合同即不会签订。结合案情,吕某某、叶某某与刘某生、刘某某签定的《房屋租赁合同》与《买卖合同》之间应存在关联关系,而非两个独立的合同,《买卖合同》是依附在《房屋租赁合同》上的,《房屋租赁合同》是否能够生效且履行是《买卖合同》是否成立、生效、履行的条件。本案因涉案房在《房屋租赁协议》签订后因违反消防法规被蚌埠市龙子湖区消防大队查封且已被刘某生、刘某某实际取回导致该《房屋租赁协议》合同的继续履行的条件、目的均不能实现,符合合同法定解除条件,故法院判令该合同解除。因《房屋租赁合同》解除,《买卖合同》的生效、履行条件均不能成就,故法院判令该《买卖合同》亦应当解除,并结合公平原则判令吕某某、叶某某给予刘某生、刘某某设施使用折旧补偿。

    二、法院为查明案件事实依职权调查未经质证是否违反程序。

    刘某生、刘某某上诉称蚌埠市龙子湖区法院依职权调查租赁房屋被蚌埠市龙子湖区消防大队查封后,刘某生曾亲自去消防队申请启封,且房屋已被刘某生取回的材料未经质证违法法定程序。

    《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款规定:“当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查。第六十六条同时规定:“证据应当在法庭上出示,并由当事人互相质证。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零三条第一款规定: 证据应当在法庭上出示,由当事人互相质证。未经当事人质证的证据,不得作为认定案件事实的根据。

    因此法院在特定的情况下,有依职权调查取证的义务,证据材料应当质证。但不难看出法律规定的质证义务目前仅限于作为定案依据的证据材料。作为基层法官,不仅是单纯的法律的执行者,还应该是依据法律而彻底地解决纠纷的人,是和谐社会的主要创建者。法官不能机械地“坐堂问案”,片面地追求程序公正,以事实不清、原告未尽到举证责任为由驳回当事人诉讼请求。而应当依职权发挥法官的能动作用,要善于适度深入调查取证、指导人民群众举证,并严格审核证据,从而查清案件事实,维护双方合法权益。对于具体案件中如何处理法院依职权取证的问题,要具体问题具体分析。

    本案中,法院依法依职权调查的并非与案件定性有关的证据材料,而是为了还原、查明案件事实、案件真实情况的材料,法律对此并无强制性规定,且再次开庭质证并不能彰显正义,而是增加当事人的诉累,实践证明,法院主动调查取证,有利于查清事实,保障审判活动顺利进行,有利于保证诉讼活动的合法、真实、有序,也有利于法官作出公正裁决。法官应适度的能动司法,做到对举证能力较弱的群众予以举证上的指导,不是简单的以程序上的原因让实质上享有权利的人民群众失去权利的救助,以此平衡当事人的举证能力。因此,一审法院为了了解案件事实,依职权向蚌埠市龙子湖区公安消防大队进行询问,不属于违法法定程序的情形,故一审判决符合法定程序,上诉人的该上诉理由亦不能成立,不予采纳。综上原判决事实清楚、适用法律正确、符合法定程序。

    据此,二审法院判决:驳回上诉,维持原判。

    (一审合议庭成员:郭韡、王玮、李伟,二审合议庭成员:许家才、耿杰、陈二伟)

         

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编辑:张登玉    

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